2022年11月14日早间开盘，碧桂园服务股价大幅上涨，市值再次突破500亿港元大关。与此同时，受多重利好消息影响，港股物业板块也大幅反弹，不少物业公司股价上涨幅度超过10%甚至20%。
值得注意的是，凭借这一波上涨，碧桂园服务市值首次超过刚刚登陆资本市场不久的万物云，仅次于近段时间稳坐钓鱼台的华润万象生活。
物业股估值逻辑的核心与前提 从碧桂园服务市值首超万物云说起_中国网地产
数据来源：东方财富网
一损俱损 物业股的至暗时刻
2021年初，一条事关房地产企业发展命运的重磅规定出炉，那就是资管新规“三条红线”。三条红线旨在促进房地产行业与房地产企业平稳健康有序发展，控制金融系统风险，从而不断筑牢经济社会稳健发展的根基。
但后来事情的发展无疑超出了各方的预料。沉迷疯狂加杠杆、表外负债、高周转等恶习的房地产企业的数量与抗风险能力均大大低于监管的预期，并为后续房地产企业债务违约与暴雷埋下了伏笔。
2021年以来，房地产板块一直处于大幅下跌态势，不少房地产股价一下回到解放前。与此同时，随着个别头部房地产企业暴雷、违约、延期交付频发，资本市场与民众对房地产企业和购房的信心大幅降低，房地产企业在资本市场的颓势被无限加速和放大。
叠加2020年房地产行业销售额与销售面积增速的回落，压在房地产这一“骆驼”身上的最后一根稻草越发沉重，也无形中让物业企业的想象空间越发虚幻。
2021年年中以来，物业股冲顶回落之势越发明显，具有地产背景特别是民企地产背景的物业公司股价大幅走低，股价较最高点跌超75%成为常态。据不完全统计，截至2022年10月底，已有超一半物业公司股价较最高点跌去50%以上，其中更有10余家物业公司股价跌幅超80%，个别物业公司股价跌幅近95%，物业股颓势尽显。
9月29日，万物云正式在港交所主板挂牌上市。携千亿估值的余威，在一众知名投资机构的加持以及独有的AIoT及BPaaS解决方案服务助力下，万物云不出意外的破发了。截至10月底，万物云的股价不断创造新低，不仅没能扭转行业的颓势并达到投资者的预期，还不得不融入物业股下跌的潮流。
毫无疑问，物业股的至暗时刻到了，估值逻辑全面崩溃！
一荣俱荣 多重利好下曙光现
最近几天，事关房地产行业的利好消息不断。
11月10日，交易商协会受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债信用增进公司同步受理企业增信业务意向；11月11日，保利发展宣布收到交易商协会出具的4份《接受注册通知书》，同意接受该公司中期票据、短期融资券注册，总额100亿元。
其后，11月13日，一份由行业主管部门发布的通知在网上流传开来。该通知对保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置等方面作了相关的描述。
此外，随着美国通胀超预期回落，美联储未来加息节奏有望放缓，人民币汇率外部压力有所减弱，全球金融市场也出现狂欢式反弹。
在上述多重利好消息的刺激下，房地产企业股价大幅上扬。其中，港股碧桂园涨幅一度扩大至50%，时代中国控股、合景泰富、旭辉控股等上市地产公司股价也大幅上涨。
随着地产行业触底反弹的的曙光初步显现，物业股也几乎同步的迎来了自己的曙光，以碧桂园服务、时代邻里为代表的上市物企估值快速反弹。
估值成迷 看重核心更重前提
当地产股上涨物业股跟着上涨，地产股下跌物业股也普遍下跌，以及两者间频繁且密切的关联交易，我们不难推测，一直致力于“独立”发展的物业公司，至少在资本市场上，距离“独立”仍然遥遥无期。
此前，在众多不同的场合，不少物业企业高管对自身核心优势进行了阐述，但总结起来不外乎强大的市场化发展能力、强大的关联地产企业支持、丰富多样的增值服务发展空间，还有现在不断被提及且频率越来越高的信息化、科技化、人工智能及数据分析。
但在资本市场的大浪淘沙下，物业企业的核心能力被牢牢定格在强大的关联地产企业支持这一核心要素上，并在此基础上对物业企业的估值、发展空间与前景等进行综合判定与打分。
而打分与判定的关键，一方面看重核心，另一方面更关注前提。
关联地产企业规模的大小决定着物业公司估值的上限与核心的强弱，而能否有预期实现的前提条件，决定着物业企业的生存以及是否可以不破产。
目前来看，当下最重要的前提，首先是房地产企业是否占用物业企业资金，其次是房地产企业拖欠物企物业费能否缴纳，最后便是房地产企业的关联交易能否成功兑现。
而上述三大前提，无疑不是当下大部分上市物企的生死线。
自曾经的头部物企134亿元存款不翼而飞以来，资本市场对物业企业的独立性、下限与估值逻辑发生了深刻改变，成长空间不再成为最主要的判断因素，取而代之的是安全。在这一方针的指引下，不少物业企业股价在此前腰斩的基础上再次腰斩，不断刷新行业的下限。
与此同时，随着绝大多数城市房地产行业销售额与销售面积大幅下滑，房地产企业正遭遇去化与现金流危机。叠加近几年特别是2018年到2020年的高价拿地以及2020年开始的销售增速放缓，房地产企业正遭遇难以想象的现金流危机与发展困局。在此背景下，房地产企业如何保证交房前及入住后空置房的物业费缴付，以及达成在行业危机尚不明显时作出的承诺，都将牵动方方面面的神经。
而这，无疑是今天碧桂园服务市值首超万物云的核心与前提，也是碧桂园服务市值能否再创辉煌并一直领先的关键。
