经历2022年的中国经济深度调整期后，宏观经济形势趋于明朗，房地产市场逐步进入新的发展周期。在政策频出的整体背景下，有多家房企陆续动作，展开再融资、并购重组方案。继2022年12月招商蛇口南油收购预案获通过后，今日则再次披露了正式收购及配套融资方案。
据了解，本次交易标的资产为南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权，核心资产为其对应前海自贸投资合计约6.83%权益。前海自贸投资是深圳前海片区重要的土地持有主体与开发建设及投资运营主体，拥有位于深圳前海妈湾约80.62万平方米土地，规划计容建面约455万平方米。近年来，妈湾片区建设如火如荼，已经开发建设的包括了领玺一二期、领尚公馆、锦尚公馆等住宅和公寓项目。此外前海产业聚集愈加浓厚，如前海深港商贸物流小镇等项目重点吸引了香港贸易、航运、物流、供应链、商贸零售企业入驻。
在近期行业披露的多次收并购案例中，招商蛇口动作频繁，近一年来先后与佳兆业、招商平安资管、深圳半岛城邦地产、富力地产等签订战略合作协议，并在存量资产运营、城市更新等多个领域开始了长线布局。业内人士指出：核心优质资产一直是房企的竞争焦点。近年来，招商蛇口保持战略定力，投资聚焦度持续提升。2022年，在“强心30城”“深耕6+10城”的投资占比均超90%，先后在上海、深圳获取多宗优质土地。而本次重组有助于招商蛇口顺利加码布局前海核心资产，同时通过企业多次布局动作，未来招商蛇口在深圳的区域优势必将得到进一步巩固。
得益于区域聚焦、城市深耕策略，招商蛇口的销售具有较强的韧性，表现在百强房企中位于前列。2022年全年销售金额完成近3000亿元，行业排名提升至第六，持续做强开发业务的主赛道。
看好行业发展前景 坚定布局优质资产
具体来看，在本次资产重组中，深圳投资控股将以其所持深圳南油集团24%股权作价67.64亿元，战略入股招商蛇口；招商局集团将以其所持深圳招商前海实业2.89%股权作价21.64亿元增持招商蛇口。而深投控和招商局集团在本次重组中所获得的股份锁定期都达36个月，可见在助力招商蛇口整合前海资源的同时，其对招商蛇口中长期发展及价值兑现也充满信心。
在本次交易中，招商蛇口还拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名特定投资者非公开发行股票募集配套资金，募集资金金额不超过85亿元，其中42亿元用于补充流动资金及偿还债务，43亿元用于存量项目的建设使用。值得注意的是，招商局投资发展承诺认购本次募集配套资金不超过20亿元，业内人士认为，这体现了招商局集团对前海资产的认可，彰显了其对招商蛇口长期发展的信心。
自2021年以来，党中央、国务院对前海片区定位不断提升。目前前海片区已成为深港联动发展、粤港澳大湾区协同发展的重要轴心，对粤港澳大湾区发展具有引擎作用。其中，香港特区政府在《北部都会区发展策略》中提出，港深两地“双城三圈”新空间格局，推动及深化与前海在金融及专业服务业、现代物流业和科技服务的高端经济合作发展。
据悉，本次招商局集团、深投控资源注入，有利于招商蛇口进一步提升发展质量，在前海片区发展新态势下，招商蛇口加快前海开发建设，价值兑现与发展前景可期，助力公司中长期发展。在前海片区利好持续的情况下，此次并购体现了招商蛇口对前海地块开发加速的信心，若并购顺利不仅有利于招商蛇口充实开发业务资源储备，也有利于进一步提升企业资产运营业务质量，促进企业可持续发展。
优化布局 业务聚焦 瞄准高质量发展
众所周知，核心优质资产一直是各行各业的竞争焦点。随着行业风险的逐步出清，自2022年末开始，楼市利好政策加速出台，而随着“改善优质房企资产负债表计划”的出炉，行业头部效应愈发明显，优质房企的市场价值在当下经济环境中更加凸显。
2023年1月10日，中国人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，指出要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间”。
具体来看，“资产激活”包括通过保交楼专项贷款、收并购等方式盘活存量资产；“负债接续”包括支持增信发债、银行授信、债务展期等；“权益补充”即通过股权融资补充权益资本；“预期提升”即提升金融机构、购房人对房企和市场的信心。
中指研究院指出，在“房住不炒”的大背景下，新政的出台让系统重要性优质房企迎来利好，其将在资产盘活、融资等方面将获得更大支持。而通过发行股份购买优质资产，在不增加杠杆的同时，增强企业后期拿地能力，也提振行业整体信心和预期。资料显示，在现有大型国央企房企中，招商蛇口的资产负债率和净负债率较为平稳，尤其是净负债率低于50%，资产负债表获得进一步优化发展。
行业回归良性发展 市场聚焦优质企业
从长期趋势来看，2022年新房销售的陡峭跌幅折射出行业供需两侧的深刻变化，一方面新房需求中枢进行长周期下行区间，不支持短期快速反弹，另一方面供给侧杠杆风险在本轮周期快速出清，市场主体系统性地回归理性。
2月2日，中金研究发布《2023年展望报告》认为，2023年房地产行业基本面将呈现“缓筑底、慢复苏”态势，商品房销售或将经历一个缓慢的渐进式复苏历程。短期行业供给侧政策以“三支箭”为抓手迅速发力，在资产、负债、权益等方面多管齐下，有助于改善优质企业资产负债表、化解受困房企风险，也有望带动企业和居民预期扭转与修复。
当前企业分化发展逻辑已进入循环实现阶段，2022年强信用优质房企在销售增速、拿地强度、融资规模、盈利表现等方面均于行业内领先，出现稳健扩表、份额提升的良性循环，中期维度上强分化格局的图景逐渐清晰。
纵观行业发展的短、中、长期视角，专注主业经营、持有优质资产、审慎管理杠杆的企业才能穿越下行周期，把握不同阶段的发展机遇。在宏观经济大背景下，随着南油收购案的稳步推进，招商蛇口开发业务、资产运营、城市服务三大业务协同发展，进一步深化资金安全、财务稳健的优势，探索行业新发展模式，为公司的价值提升奠定基础。
