在分析2月份热点城市新房与二手房成交量集体上涨的文章中，我特别强调过，2月份的成交量走高，主要在于去年是低谷，低谷之后必然是反弹。
随着宏观大环境相对改善，压抑了许久的需求在这个春天得以释放。所以，才有了热点城市成交量整体走出低谷的现状。但走出低谷，并不代表就复苏了。
关键还得看韧性，也即能否持续发力。
从目前机构披露的3月份第一周的数据来看，原本有所起势的势头，貌似戛然而止了。
以广州来看，根据广州中介的口述，3月份似乎突然不行了。春江水寒“中介”先知，毕竟他们才是亲临市场的人。
根据“广州房产”披露，最近一周广州的新房到访量和成交量整体出现了下滑。
南部：番禺整体热度回落，来访和成交双跌的项目占到60%。北部：花都、从化市场冷却加剧，来访数下降的项目占区域8、9成。中心：天河、海珠、荔湾、白云市场都有不同程度的降温。白云稍微好点。东部：黄埔、增城市场热度总体下滑。
杭州的中介，也同样有此感叹，看房的人变少了。
第1周，杭州新房成交量2049套，环比降了32%；二手房成交还在涨，但和之前一周的数据相差不大。
2月份成交量大涨的青岛，最近两周成交量在持续。
上周青岛新建商品住房（3月6日-3月12日）共成交1933套，环比跌12.06%；成交面积23.25万㎡，环比跌12%。
02 | 全线回调
昨天和我一个在某头部民营房企工作朋友也在说这事，我说从最新看到的一些消息来看，热点城市的回暖在3月份似乎戛然而止了。
他则直接告诉我，不用看，他所在的房企的一线情况，销量不是断崖，而是直接停了。
之后，我又查询了其他几个热点城市的数据，发现最近的成交量似乎都在下滑。
2月份新房成交量环比翻倍的重庆，最近一周（3月6日至3月12日）中心城区楼市热度明显回落，客户到访和成交量齐下滑。本周住宅成交15.67万方，环比下滑40%。
2月份单月新房成交量创7年来新高的武汉，也在大幅回调，3月第二周新房成交2608套，环比减少了24.4%。
3月13日，克而瑞披露了重点城市最近一周整体成交数据，得出的结论也是一致：2023年第11周，各能级成交指数全线回落。包括成交量和去化率。
成交量方面，四大一线城市全线回调。北京环比下跌2.9%，上海环比下跌34.1%，广州环比下跌10.2%，深圳环比下跌0.8%。
二线城市中，除了成都、杭州、长沙、南京环比有所增长外，其余都在下调。
看到如此扎堆的数据，可以看出，3月份成交量的走弱不是个别现象，而是集体现象。
当然，仅凭最近两周的成交数据，还无法断言楼市回暖就此结束，就像不能仅凭2月份的成交量就断言楼市回暖一样。我们还得关注持续的数据。
但是，我们要思考一个问题。如果市场真在回暖，几乎不可能出现目前这样的成交断片现象，3月份前两周的成交量断片，至少在一定程度上反映出了当下楼市回暖的脆弱性。
所以，我早就在之前的文章中下过论断，这场回暖只属于极少数核心城市的核心板块，大多数城市都与回暖无缘。
目前市场反馈的数据，似乎都在佐证我这一论断。
第一，上面说到的大多数热点城市新房成交量最近断片。
第二，央行发布的2月份金融数据显示，房贷不但没有起来，反而重新跳水了。
2月份住房贷款增加2081亿元，其中与房贷直接相关的中长期贷款只增加了863亿元。而1月份，住户贷款增加2572亿元，其中，短期贷款增加341亿元，中长期贷款增加2231亿元。
2月份的房贷数据相比1月份又跳水了，仅比去年2月、4月和10月份好一些。
尽管有市场套取经营贷购房的平移，和提前还房贷的对冲，但仍改变不了房贷没有起势的客观事实。
第三，热点城市的二手房挂牌量不断创新高，正在大量降价出货。
广州方面，目前二手房挂牌量突破了13万套，相较去年年末，增加了7000多套。杭州方面，这个2月份一口气增加了1.7万套挂牌量，到2月23日，杭州的二手房挂牌量增长至22.49万套。合肥超14万套，西安超17万套。成都超18万套，内网显示超20万套。
东莞2月末二手房挂牌量61690套！环比增长约27.94%，短短一个月大增约1.35万套房源！
在这些挂牌房源中，降价房源都占大多数。
比如二月份二手房成交量回暖的北京、上海，目前的二手房挂牌房源中降价房源都在72%以上。
广州二手降价房源占比75.6%。南京二手房降价房源超过了80%，青岛的降价房源是涨价房源的三倍。
苏州2月末的降价房源占比也接近80%。
03 | 套现、置换的好时机
之所以有此论断，主要是因为目前宏观经济和收入复苏，仍不明朗。再加上我们的人口已经见顶、城市化速率进入低速阶段、大多数城市房屋供大于求、所有热点城市房价都超过了普通民众的购买力。
2月份热点城市成交量走强，很大程度上是此前积压的有效需求集中爆发所致，但要获得持续力，必须收入提振，让更多普通民众能够买得起，才能有持续力。
就目前的高房价形势和收入在底部的现状来看，热点城市的成交量很难持续，因为没有多少人能够接得起。
在高房价无法动摇的背景下，如果民众收入不大幅提升，热点城市的房子，很难有持续力。
高层对此有充分认识。所以在最新的政府工作报告中，定下的2023年楼市目标是：促需求、防风险。
提振需求仍是今年楼市的重要任务，弦外之音是，救市仍会继续。
所以我们看到，今年以来在整体救市上，官方已经动用了两个大招：
一个是号召有钱人帮助去库存。也即证监会推出的“启动不动产私募投资基金试点”，简单来说，就是为有钱人开辟了一条投资房地产的通道，号召有钱人来支援楼市。
另一个是推动企业规模化购房，并破天荒地给予贷款支持。2月末人民银行、银保监会起草的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，提出：允许企业规模化购房来帮助去库存。一方面鼓励企业规模化购房用作宿舍。另一方面，鼓励租赁企业规模化购房来做租赁业务。并且给予这些企业金融支持，贷款期限最长30年，贷款额度原则上最高可达到物业估价的80%。
如果楼市一片欣欣向荣，就没必要动用这些大招，正因为高层认识到今年楼市行情的脆弱性，所以才有此一出。
很多理性的炒房客也认识到了这一点，所以在有人还在喊涨的时候，2月份一大批炒房客集中挂牌降价套现离场。
说到这里，很多人是不是期待着房价来一轮大跳水？这是不可能的，我们的房地产“456”格局决定了房价不会大波动。房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%都在住房上。
所以，本号对于当下的卖出和买入建议仍维持原观点：
第一，卖出方面。对于资金压力太大的投资客来说，此时目前的宏观大环境改善实现离场，是最明智的选择。
第二，买入方面。有实力的刚需此时可以入场买房，资金不足，可以等着，不用恐慌价格会大波动。
至于投资，热点城市核心板块的资产，长线持有赚取一个通胀收益还是能实现的，不要抱着依靠炒房致富的心态就行。而且，投资需要量力而行，不要给自己加杠杆加压力。
以上针对的都是中心城市。对于大多数普通三四线城市，本号的购房建议是，刚需不用着急，慢慢挑选。投资念头不要有。
