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戛然而止!楼市回暖,中断了!

   日期:2023-03-23 11:06    
核心提示:在分析2月份热点城市新房与二手房成交量集体上涨的文章中,我特别强调过,2月份的成交量走高,主要在于去年是低谷,低谷之后必然是反弹。随着宏观大环境相对改善,压抑了许久的需求在这个春天得以释放。所以,才有了热点城市成交量整体走出低谷的现状。但走出低谷,并不代表就复苏了。关键还得看韧性,也即能否持续发力。从
 在分析2月份热点城市新房与二手房成交量集体上涨的文章中,我特别强调过,2月份的成交量走高,主要在于去年是低谷,低谷之后必然是反弹。

随着宏观大环境相对改善,压抑了许久的需求在这个春天得以释放。所以,才有了热点城市成交量整体走出低谷的现状。但走出低谷,并不代表就复苏了。

关键还得看韧性,也即能否持续发力。

从目前机构披露的3月份第一周的数据来看,原本有所起势的势头,貌似戛然而止了。

以广州来看,根据广州中介的口述,3月份似乎突然不行了。春江水寒“中介”先知,毕竟他们才是亲临市场的人。

根据“广州房产”披露,最近一周广州的新房到访量和成交量整体出现了下滑。

南部:番禺整体热度回落,来访和成交双跌的项目占到60%。北部:花都、从化市场冷却加剧,来访数下降的项目占区域8、9成。中心:天河、海珠、荔湾、白云市场都有不同程度的降温。白云稍微好点。东部:黄埔、增城市场热度总体下滑。

杭州的中介,也同样有此感叹,看房的人变少了。

第1周,杭州新房成交量2049套,环比降了32%;二手房成交还在涨,但和之前一周的数据相差不大。

2月份成交量大涨的青岛,最近两周成交量在持续。

上周青岛新建商品住房(3月6日-3月12日)共成交1933套,环比跌12.06%;成交面积23.25万㎡,环比跌12%。

02 | 全线回调

昨天和我一个在某头部民营房企工作朋友也在说这事,我说从最新看到的一些消息来看,热点城市的回暖在3月份似乎戛然而止了。

他则直接告诉我,不用看,他所在的房企的一线情况,销量不是断崖,而是直接停了。

之后,我又查询了其他几个热点城市的数据,发现最近的成交量似乎都在下滑。

2月份新房成交量环比翻倍的重庆,最近一周(3月6日至3月12日)中心城区楼市热度明显回落,客户到访和成交量齐下滑。本周住宅成交15.67万方,环比下滑40%。

2月份单月新房成交量创7年来新高的武汉,也在大幅回调,3月第二周新房成交2608套,环比减少了24.4%。

3月13日,克而瑞披露了重点城市最近一周整体成交数据,得出的结论也是一致:2023年第11周,各能级成交指数全线回落。包括成交量和去化率。

成交量方面,四大一线城市全线回调。北京环比下跌2.9%,上海环比下跌34.1%,广州环比下跌10.2%,深圳环比下跌0.8%。

二线城市中,除了成都、杭州、长沙、南京环比有所增长外,其余都在下调。

看到如此扎堆的数据,可以看出,3月份成交量的走弱不是个别现象,而是集体现象。

当然,仅凭最近两周的成交数据,还无法断言楼市回暖就此结束,就像不能仅凭2月份的成交量就断言楼市回暖一样。我们还得关注持续的数据。

但是,我们要思考一个问题。如果市场真在回暖,几乎不可能出现目前这样的成交断片现象,3月份前两周的成交量断片,至少在一定程度上反映出了当下楼市回暖的脆弱性。

所以,我早就在之前的文章中下过论断,这场回暖只属于极少数核心城市的核心板块,大多数城市都与回暖无缘。

目前市场反馈的数据,似乎都在佐证我这一论断。

第一,上面说到的大多数热点城市新房成交量最近断片。

第二,央行发布的2月份金融数据显示,房贷不但没有起来,反而重新跳水了。

2月份住房贷款增加2081亿元,其中与房贷直接相关的中长期贷款只增加了863亿元。而1月份,住户贷款增加2572亿元,其中,短期贷款增加341亿元,中长期贷款增加2231亿元。

2月份的房贷数据相比1月份又跳水了,仅比去年2月、4月和10月份好一些。

尽管有市场套取经营贷购房的平移,和提前还房贷的对冲,但仍改变不了房贷没有起势的客观事实。

第三,热点城市的二手房挂牌量不断创新高,正在大量降价出货。

广州方面,目前二手房挂牌量突破了13万套,相较去年年末,增加了7000多套。杭州方面,这个2月份一口气增加了1.7万套挂牌量,到2月23日,杭州的二手房挂牌量增长至22.49万套。合肥超14万套,西安超17万套。成都超18万套,内网显示超20万套。

东莞2月末二手房挂牌量61690套!环比增长约27.94%,短短一个月大增约1.35万套房源!

在这些挂牌房源中,降价房源都占大多数。

比如二月份二手房成交量回暖的北京、上海,目前的二手房挂牌房源中降价房源都在72%以上。

广州二手降价房源占比75.6%。南京二手房降价房源超过了80%,青岛的降价房源是涨价房源的三倍。

苏州2月末的降价房源占比也接近80%。

03 | 套现、置换的好时机

之所以有此论断,主要是因为目前宏观经济和收入复苏,仍不明朗。再加上我们的人口已经见顶、城市化速率进入低速阶段、大多数城市房屋供大于求、所有热点城市房价都超过了普通民众的购买力。

2月份热点城市成交量走强,很大程度上是此前积压的有效需求集中爆发所致,但要获得持续力,必须收入提振,让更多普通民众能够买得起,才能有持续力。

就目前的高房价形势和收入在底部的现状来看,热点城市的成交量很难持续,因为没有多少人能够接得起。

在高房价无法动摇的背景下,如果民众收入不大幅提升,热点城市的房子,很难有持续力。

高层对此有充分认识。所以在最新的政府工作报告中,定下的2023年楼市目标是:促需求、防风险。

提振需求仍是今年楼市的重要任务,弦外之音是,救市仍会继续。

所以我们看到,今年以来在整体救市上,官方已经动用了两个大招:

一个是号召有钱人帮助去库存。也即证监会推出的“启动不动产私募投资基金试点”,简单来说,就是为有钱人开辟了一条投资房地产的通道,号召有钱人来支援楼市。

另一个是推动企业规模化购房,并破天荒地给予贷款支持。2月末人民银行、银保监会起草的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》,提出:允许企业规模化购房来帮助去库存。一方面鼓励企业规模化购房用作宿舍。另一方面,鼓励租赁企业规模化购房来做租赁业务。并且给予这些企业金融支持,贷款期限最长30年,贷款额度原则上最高可达到物业估价的80%。

如果楼市一片欣欣向荣,就没必要动用这些大招,正因为高层认识到今年楼市行情的脆弱性,所以才有此一出。

很多理性的炒房客也认识到了这一点,所以在有人还在喊涨的时候,2月份一大批炒房客集中挂牌降价套现离场。

说到这里,很多人是不是期待着房价来一轮大跳水?这是不可能的,我们的房地产“456”格局决定了房价不会大波动。房地产的相关贷款占银行信贷的40%,房地产的相关收入占地方综合财力的50%,居民财富60%都在住房上。

所以,本号对于当下的卖出和买入建议仍维持原观点:

第一,卖出方面。对于资金压力太大的投资客来说,此时目前的宏观大环境改善实现离场,是最明智的选择。

第二,买入方面。有实力的刚需此时可以入场买房,资金不足,可以等着,不用恐慌价格会大波动。

至于投资,热点城市核心板块的资产,长线持有赚取一个通胀收益还是能实现的,不要抱着依靠炒房致富的心态就行。而且,投资需要量力而行,不要给自己加杠杆加压力。

以上针对的都是中心城市。对于大多数普通三四线城市,本号的购房建议是,刚需不用着急,慢慢挑选。投资念头不要有。
 
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