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新周期新模式丨试点范围持续扩大 现房销售改革之路开启

   日期:2023-03-22 16:32    
核心提示:自1994年《城市商品房预售管理办法》正式出台后,在过去将近30年时间里,商品房预售制在中国楼市中发挥了重要作用,推动了我国房地产市场的快速发展。但随着人口红利、土地红利的消失,叠加近年来疫情防控以及宏观调控政策的影响,房企暴雷、项目烂尾、质量纠纷事件频发,商品房预售制的不足逐渐凸显。2月15日中消协发布的
自1994年《城市商品房预售管理办法》正式出台后,在过去将近30年时间里,商品房预售制在中国楼市中发挥了重要作用,推动了我国房地产市场的快速发展。但随着人口红利、土地红利的消失,叠加近年来疫情防控以及宏观调控政策的影响,房企暴雷、项目烂尾、质量纠纷事件频发,商品房预售制的不足逐渐凸显。

2月15日中消协发布的《2022年全国消协组织受理投诉情况分析》同样显示:房屋质量问题、不符条件强行交房、楼盘烂尾消费者“房财”两空等问题依然是商品房消费领域的“痼疾”。

在此背景下,现房销售呼声再起。1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出,有条件的可以进行现房销售;继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位。这是住建部首次系统、明确地提出现房销售的概念。

业内人士表示,受去年停工断贷风波影响,现房销售有助于提高消费者的购房信心。此次住建部现房销售概念的提出,主要是针对的是防范烂尾楼、金融风险等,是“保交楼”承诺的体现。随着试点范围的持续扩大,现房销售改革之路或将开启,有助于推动房地产行业建立新的发展模式。

试点规模扩大 现房销售提速

在住建部会议结束后,山东、安徽、四川、河南等地积极响应,先后提出试点现房销售。

具体来看,山东潍坊市召开住房和城乡建设工作会议强调,要促进转型,鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点,引导企业精准研判,避免盲目拿地、同质项目竞争等粗放发展,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2月6日,四川省印发了《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》,其中明确提出支持有条件的城市开展商品房现售试点,积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2月7日,河南省住房和城乡建设召开工作会议明确,2023年将进一步规范商品房预售资金监管,逐步提高预售门槛,以郑州、开封为试点,积极探索预售制度改革和现房销售。

值得注意的是,现房销售并不新鲜。2016年以来,深圳、杭州、南京、苏州等地已经开始试点现房销售。海南作为第一个正式推行现房销售的省份,建立了比较系统的现房销售制度。

2020年3月7日,海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》明确,对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。同年5月,海南省住建厅进一步下发《关于明确本地居民多套住房限购政策及现房销售有关问题的通知》中再次明确,在2020年3月8日后,通过出让取得的土地建设的商品住宅,实行现房销售制度,而在该日期之前取得的土地项目,则可继续按预售制度执行。

业内人士表示,按照国家《商品房销售管理办法》规定,现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。预计未来试点规模持续扩大,渐进推行现房销售,符合消费者利益。

供地条款前置 探索新发展模式

除了销售环节外,多个城市将条件前置,从土地出让环节开始探索现房销售模式。据悉,部分城市在此前早已进行过尝试。

具体来看。2014年上海市黄浦区五里桥街道一拍卖地块的出让预合同中提出“该地块内建成房屋不得预售,须以全装修现房销售”。

2016年,南京修改了土地拍卖的规则,当地价达到最高限价的90%时,开发商拿地后必须实行现房销售。有数据显示,在2016年至2018年期间南京共“诞生”近70幅地块需要现房销售。

此外,2018年福建出台的《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》中提到,福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件,直至现房销售。

据中指监测,2021年以来,北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波、海南等省市在土拍环节试点现房销售。其中,北京2022年各批次涉及现房销售的地块宗数逐渐增加。

在2021年第二批集中供地中,北京大兴区黄村镇地块首次试点竞现房销售面积;随后在第三批集中供地中扩大试点范围,且劲松地块首次试点全部现房销售;在2022年第四批次集中供地活动中,北京推出挂牌的6宗住宅地块全部设置了竞现房销售面积环节,在销售指导价的设置上,还对期房销售与现房销售进行了区别。

业内人士表示,现房销售是大势所趋,但主要目的是为了防范风险。对于房企而言,现房销售有较大的资金压力,会影响到一段时间内整个楼盘项目的开发和推盘量,因此应逐步推进,不可一刀切。

利好优势明显 “保交付”下楼市进入新周期

近年来现房销售呼声再起,究其原因主要在于疫情防控、经济环境、楼市调控的叠加影响:房企“暴雷”、“烂尾楼”风波蔓延、“停工断贷”现象频发。出于保交楼、提振市场信心的需要,商品房预售制度迎来改革契机。

而1月17日,全国住房和城乡建设工作会议也明确指出,2023年房地产工作重点是“稳预期、防范风险、促进转型”。会议明确,要大力支持刚性和改善性住房需求,毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、精准施策。推进保交楼保民生保稳定工作,化解企业资金链断裂风险,努力提升品质、建设好房子,整治房地产市场秩序,让人民群众放心购房、放心租房。

可以看出,随着楼市进入新周期,房地产市场需要建立新的发展模式。在“保交付”的前提下,现房销售优势明显。值得注意的是,近年来现房销售比例也在持续上升。

数据显示,2021年6月,全国现房销售占比为9.5%,到2021年12月占比提升为10.4%。而到2022年12月达到13.9%的水平。此外,2022年全国现房销售面积为1.6亿平方米。

业内人士表示,现房销售占比的拉升,体现了购房者购房信心的变化。随着现房销售试点范围的持续扩大,预计到2028年全国现房销售规模占比有望达到20%。

中指研究院企业研究总监刘水也表示,现房销售有助于减少楼房烂尾及质量问题,对房企来说,也能引导其注重产品质量和高品质服务,引导房企稳健经营,降低杠杆和负债水平。

2月24日,瑞银财富管理投资总监办公室发表机构观点称,为保交楼,大部分开发商认同预售制度长期或逐渐转向现房销售。同时,购房者料将受益于改革,因为住房的建筑质量有望提高。

瑞银进一步指出,未来中国的住房销售安排可能从百分百预售,转向10%-25%的预付加上竣工后付款的模式。
 
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